¿CUÁNTO NOS CUESTA EL SUELO URBANO A LOS CIUDADANOS? A propósito de la aprobación de la Sexta Modificación del P.G.O.U. de Ávila.

Crecimiento del Suelo Urbanizable Residencial de la ciudad de Ávila en los últimos 12 años

Una idea comúnmente extendida es que la conversión de suelo rústico a suelo urbano es un gran negocio para los Ayuntamientos (que somos todos). Se argumenta que al cobrar las licencias de los correspondientes Planes Parciales y Proyectos de Urbanización, junto con los impuestos que estos generan y, además, obtenerse un suelo “gratis” -necesario para las dotaciones públicas, como son los colegios, centros de salud, etc.- cedido por los propietarios del suelo, el negocio es redondo.

Nada más lejos de la realidad. Prueba de ello que -después de años de boom inmobiliario, como nunca se ha visto en esta ciudad y en toda España- tengamos nuestro Ayuntamiento endeudado hasta la punta más alta de la veleta. No se puede endeudar más por ley (menudo futuro para los próximos años) y para colmo, este consistorio, acaba de pedir un crédito de tres millones de euros, a cuenta de los impuestos del octubre por venir, para pagar las nóminas de los próximos meses.

Se me dirá: eso ha sido por la mala gestión del ayuntamiento, no por el negocio con el suelo urbano que pueden hacer los consistorios. En nuestro caso abulense han sido las dos cosas.

Si se suma el dinero que proporcionan las licencias más el dinero que los Ayuntamientos obtienen por la venta de los terrenos obtenidos para dotaciones, -terrenos que deberían preservarse para poder establecer los servicios públicos correspondientes: el Ayuntamiento de Ávila intentó vender zona verde y terreno dotacional, de las Hervencias, a promotores privados en pública subasta; cosa que se paralizó gracias a la acción ciudadana- este dinero no es suficiente ni produce las plusvalías necesarias para compensar el esfuerzo presupuestario que ha empeñado a la ciudad. Somos los ciudadanos, con nuestros impuestos, los que sufragaremos el mantenimiento de todo ese terreno reclasificado y que a los entes privados les ha costado muy poco en relación a los beneficios obtenidos. Y esto sucede cuando se reclasifica y recalifica sin parar, dejando a su paso desiertos y eriales de solares sin  ejecutar, sin construir. Esto solo es soportable cuando la necesidad de vivienda es imperiosa porque el aumento de población así lo demanda; pero, en las circunstancias actuales de Ávila, este planteamiento es suicida.

Ayer se llevó a pleno, por parte del ayuntamiento, la SEXTA MODIFICACIÓN del Plan General de Ordenación Urbana vigente en estos momentos.

Plano número 2 de la documentación relativa a la 6ª Modificación del P.G.O.U. de Ávila

Esta SEXTA MODIFICACIÓN aparte de rozar, en sus argumentos justificativos, un fraude de ley (se aplican argumentos falaces según los cuales podríamos llegar hasta Madrid, con una franja de terreno urbanizable, sin más qué ir añadiendo trocitos que se amparan unos en otros, este es el fraude, para justificar su crecimiento infinito; que no es esto lo que dice el espíritu y la letra de la ley de Urbanismo de Castilla y León), supone además un incremento de suelo residencial y comercial insostenible. Y todo ello se justifica de una manera totalmente arbitraria y falsa. Se dice que es para “rematar” un borde,  cuando lo que se hace es crear un borde enorme. Por no hablar del incremento de viviendas, pretendidamente justificado, que dicen son necesarias, de aquí al 2018, para acoger a otros 10.000 habitantes (tenemos actualmente ciudad, en ese erial de solares sin rellenar, para 30.000 habitantes) que se espera van a venir pidiendo viviendas ¿para qué?.

Dice el Ayuntamiento que es necesaria esta 6ª modificación para poder pagar los terrenos adquiridos para el CYLOG.

Y es para preguntarse: ¿No tendría más cuenta pagar estos terrenos con dinero, en vez de hipotecar nuestro futuro? Pero el “negocio” es precisamente éste: el dinero es solo dinero y se fija su cantidad con un justiprecio, mientras que el terreno recalificado genera unos extraordinarios beneficios muchísimo mayores que el justiprecio en dinero que podría pagarse. Con este intercambio descompensado de terrenos (especulación de suelo a favor de una de las partes) la ciudad paga de por vida ese desequilibrio, ¿intencionado?, al tener que mantener un excedente de suelo urbanizado improductivo; que consume nuestros impuestos y es insaciable en su mantenimiento.

La pésima gestión ha sido la siguiente:

Se necesitan unos terrenos para establecer el CYLOG (el “cylog” no es otra cosa que un puerto seco de mercancías promovido por la JCyL). Se decide que unos terrenos rústicos son los adecuados. ¿Qué hace el Ayuntamiento? En vez de comprar esos terrenos rústicos y, en su soberanía y por el interés público, calificarlos en el Plan General con el uso propio para el CYLOG; lo qué hace es calificarlos antes, en el Plan General, como urbanizables y comprarlos a precio de la nueva calificación en vez de a precio de rústico. Se compran 190.000 m2 –ya, a precio de urbanizable- a costa de pagar con la recalificación de 500.000 m2 para que se puedan edificar 40.000 m2. de edificación residencial preferentemente. Y todo esto se gestiona mediante un convenio urbanístico entre el ayuntamiento y un particular:

La peor figura a escoger para el caso que nos ocupa ¡Menuda gestión, señores!

Sin mencionar lo equivocado del modelo de ciudad que se nos quiere hacer “tragar” a los ciudadanos abulenses, queramos o no. De un Ávila Ciudad Dormitorio -con una dispersión y falta de infraestructuras para la vida cotidiana notable, donde sus ciudadanos trabajan fuera y únicamente “viven” la ciudad de manera parcial- a sumarle un Ávila Ciudad de Segunda Residencia, que busca conseguir una ciudad donde únicamente hay actividad los festivos y fines de semana, para el descanso del trabajador y el ocio consumista pretendido de ese habitante que vendrá por temporadas.

Como se dice en la película “Mercado de Futuros” de Mercedes Álvarez “hemos vendido el futuro a cambio de nada”. Pero aún estamos a tiempo. Esta situación se puede cambiar ¿cómo?: siendo realistas y no especulativos; adoptando un modelo urbanístico que sea acorde con el modelo político apropiado para una ciudad como la nuestra; y que no es otro que el municipalismo.

Con el municipalismo, como modelo político, que se traduce en un modelo consecuente de hacer ciudad, el suelo urbano costaría a los ciudadanos lo justo para el bien público, no más.

Información y enlaces relacionados:

Documentación relativa a la 6ª Modificación del P.G.O.U. de Ávila (Archivo de Planeamiento Urbanístico en INFORMACIÓN PÚBLICA): http://servicios.jcyl.es/PlanPublica/lmuni_plai.do?provincia=05

Convenio CYLOG (BOP Ávila, 12 marzo 2007): convenio CyLOG

Adenda al Convenio del CyLOG  (JGL Ávila, 5 junio 2009): adenda convenio CyLOG

Alegación en contra de la 6ª Modificación del P.G.O.U. de Ávila presentada por el grupo municipal socialista en el Ayuntamiento: Alegación PSOE 6ª MOD PGOU Ávila

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Acerca de jachamorro

Arquitecto por la ETSAM. Doctor en Bellas Artes por la UCM. Profesor Titular de Universidad en la Facultad de Bellas Artes de Madrid en la UCM.
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6 respuestas a ¿CUÁNTO NOS CUESTA EL SUELO URBANO A LOS CIUDADANOS? A propósito de la aprobación de la Sexta Modificación del P.G.O.U. de Ávila.

  1. Carlos Javier Martín San Román dijo:

    Argumentos irrefutables, tono muy didáctico. Bajo mi punto de vista, este es el camino, lejos de las declaraciones “planfetarias” a las que nos tienen acostumbrados nuestros políticos.

    Insisto: creo que lo que más falta hace para mejorar la situación es hacer PEDAGOGÍA.

    Enhorabuena

  2. Guillermo Buenadicha dijo:

    Yo también agradezco la claridad expositiva, al tiempo que indico que el enlace a la documentación en la Junta no parece dar buenos resultados…

    Y agradeciendo la capacidad didáctica, dos ruegos para un lego como yo en la materia:

    – El convenio firmado en el 2007 no indicaba ningúna zona concreta donde materializar la edificabilidad. No obstante, todo el mundo (PP, por supesto, pero también PSOE e IU) parecen dar por hecho y natural que la recalificación sea en la zona de Naturávila. Item más, el convenio se firmó con una sociedad que no es propietaria ahora como tal sociedad de terrenos en la zona recalificada, más bien pertenece al mismo núcleo de propiedad. ¿Hasta qué punto es lícito y transparente un convenio que no indica explícitamente la contrapartida, y hasta qué punto sabían todos los firmantes a qué se comprometían realmente? ¿Puede la sociedad abulense sentirse estafada por los tres grupos políticos, ya que no toda la verdad se contó en su día respecto a las contrapartidas del CYLOG?

    – El convenio indicaba, como se dice, una edificabilidad de 40000 m2, y establecía unos plazos para su materialización. La adenda del 2009, a la par que modifica los plazos, de pronto indica, “con carácter méramente enunciativo”, que se puede materializar con la recalificación de 500000 m2 con edificabilidad del 0.3m2 por m2. Salvo que mis matemáticas fallen, eso representa una edificabilidad de 150000 m2. Y el resultado final, de aceptarse el recorte de la Junta actual, nos lleva a casi 300000 m2 recalificados en la sexta modificación… ¿Se compadece ese incremento de 7.5 veces lo ofertado con un cumplimiento fiel del convenio? ¿Estamos pagando de más, o estamos pagando lo justo, al margen de costes futuros, por los 190000 metros del CYLOG?

    Muchísimas gracias de antemano. Un saludo.

    • jachamorro dijo:

      En relación a las diferentes cuestiones planteadas por Guillermo:
      Respecto del enlace con la Junta de Castilla y León, ésta dispone en la red de un Sistema de Información Urbanística accesible a todos los ciudadanos y que incluye el “PLAU”: Archivo de Planeamiento Urbanístico y Ordenación del Territorio Vigente; y el “PLAU-i”: Archivo de Planeamiento Urbanístico y Ordenación del Territorio en Información Pública. La documentación relativa a esta 6ª Modificación del P.G.O.U. de Ávila debería estar incluida en este último apartado, correspondiente al enlace que adjunto, si bien hoy he intentado la conexión a este enlace y no aparece (aunque sí aparecía el mes pasado). Veo la siguiente nota en la página de la Junta: “El nuevo Archivo de Planeamiento Urbanístico estará disponible a partir del próximo 10 de marzo. Por este motivo no se han producido altas desde hace semanas. Disculpen las molestias”

      Contestando a la segunda parte: Efectivamente el convenio no definía la materialización concreta de la contraprestación. En principio, las diferentes fuerzas políticas -a excepción del PP que era el partido que estaba en ello- no sabían que fueran a ser los terrenos próximos a NaturAvila los que se reclasificaran, de hecho no tenían, ni a día de hoy tienen porqué ser esos los terrenos a reclasificar para satisfacer el convenio; tanto es así que cuando se propuso esta solución recogida en la “SEXTA MODIFICACION DEL P.G.O.U DE AVILA” el PSOE se opuso a ello (ya que era consciente de que ésta no era la única solución posible) y efectuó formalmente oposición con la forma que legalmente tiene más peso dentro de los instrumentos de planeamiento; la cual se puede consultar en el enlace que adjunto en esta misma entrada:
      https://juanantoniochamorro.files.wordpress.com/2011/04/alegacic3b3n-psoe-6c2aa-mod-pgou-c3a1vila.pdf
      en la que se solicita que se retire totalmente esta aberración.
      Izquierda Unida no efectuó alegación alguna y se limitó a dar sugerencias para “mejorar” lo que ya veía sin remedio que se aprobaría. La alegación que efectuó el PSOE no ha sido tenida en cuenta en absoluto ni por parte del equipo de gobierno del Ayuntamiento, ni de la Junta de Castilla y León.

      En suma, los ciudadanos abulenses nos deberíamos sentir engañados por la comunicación, que el equipo de gobierno del PP nos “vende”, donde se propaga a los cuatro vientos la falacia de que todos los grupos políticos estaban de acuerdo, intoxicando con ello la opinión que los ciudadanos se forman de los hechos. La verdad es que en este caso el PSOE hizo esa alegación pidiendo la retirada de la 6ª modificación porque veía como un fraude la recalificación de esos terrenos en relación con lo hablado.

      En cuanto a la diferencia de cifras que menciona se debe a que, como los terrenos elegidos por el Equipo de Gobierno para satisfacer el convenio, se encuentran junto a NaturÁvila, es decir, fuera de la ciudad y sin ninguna conexión con el suelo urbano existente, han tenido que recalificar una franja de terreno extra para conectar la ciudad con los terrenos elegidos junto a NaturÁvila.

      Este estado de cosas es el que ha llevado al PSOE a incidir en la “ilegalidad” que esta situación supone. Se está incumpliendo flagrantemente el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León; el cual obliga a que el nuevo suelo urbanizable que se reserve esté en contacto con la ciudad existente en al menos un 20 % de su perímetro. Para cumplir esto se inventan una fragmentación, de esta franja de terreno, que pueda justificar este extremo; además de otros razonamientos falaces que van en contra del espíritu de la Ley, la cual propugna la ciudad compacta, eficiente y sostenible.
      ¿Cuánto nos cuesta el suelo urbano a los ciudadanos? Pues ahora todavía más que lo fijado en el convenio ya que, para la recalificación de unos terrenos alejadísimos del suelo urbano ha habido que incluir otros que ninguna falta hacen, dado el enorme erial de suelo urbano que hoy en día disponemos.

  3. Pingback: Cuánto nos cuesta el suelo urbano a los ciudadanos

  4. Pingback: “Haciendo ciudad” El programa del PP para las elecciones municipales en Ávila | Decapitado por Hereje

  5. Peter dijo:

    Seamos serios: la recalificación de suelo por parte de los ayuntamientos no es más que una inmensa estafa para saquear las cajas de ahorros. Solo hay que darse una vuelta con google earth por los alrededores de las grandes ciudades españolas para darse cuenta que, si hay algo que sobra en este pais, es suelo para construir pisos. El suelo no vale nada por su abundancia. En un pais prácticamente deshabitado como España, ¿cómo es posible que el suelo urbanizable haya alcanzado los precios desorbitados que tienen?
    La respuesta es que el precio del suelo es totalmente inventado. No surge de un mercado, con oferta y demanda, sino que es asignado arbitrariamente por los que recalifican, en un sistema planificado que no tiene nada que envidiar a los sistemas socialistas.
    En España se ha creado valor económico de la nada, o del suelo, que no vale nada. Este valor económico inexistente se ha monetizado con créditos del sistema financiero que a su vez los ha pedido prestado al exterior. Con ese dinero, nos hemos dado una gran fiesta, en vez de invertirlo en creación de riqueza. Ahora toca devolver todo ese dinero a los prestamistas. Ahora la pregunta es: ¿dónde está todo el dinero que las cajas de ahorros han prestado para la compra de suelo?

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